Cómo ahorré miles de dólares al apelar una tasación de impuestos a la propiedad en Maryland en 2023

Si usted es propietario de una vivienda y pasa mucho tiempo con sus vecinos, invariablemente terminará hablando sobre valores de propiedad e impuestos sobre la propiedad.

A la gente le encanta hablar de cómo aumentó el valor de su casa, pero también odia que sus impuestos inmobiliarios sean tan altos. Lo siento, amigo, ¡no se puede tener las dos cosas a la vez!

Si los valores de las propiedades suben, ¡los impuestos sobre la propiedad también suben!

En el condado de Howard, nuestros impuestos a la propiedad son de aproximadamente 1,442 % (condado, estado, incendios y ad valorem). Altos en comparación con algunos, bajos en comparación con otros.

Recientemente recibimos una notificación de tasación de impuestos a la propiedad del Departamento de Tasaciones e Impuestos de nuestro estado. Al igual que muchas propiedades en todo el país, notamos un aumento en nuestras tasaciones.

Esta fue la primera vez que el valor de la propiedad aumentó significativamente. Esperábamos esto porque hicimos algunas renovaciones durante la pandemia y nuestra casa se hizo un poco más grande.

No sé qué es una evaluación justa o no, pero cuando tuve la oportunidad de apelar, pensé que no estaría de más intentarlo, ¿verdad?

¡Mira cómo logré reducir nuestra valoración en casi un 11%!

Tenga en cuenta que vivimos en el condado de Howard, Maryland, por lo que su condado y estado pueden tener procesos y plazos diferentes, pero muchas áreas siguen procedimientos similares. Si no desea ocuparse de esto por su cuenta, siempre puede recurrir a una empresa como Ownwell .

Tabla de contenido

1. Cómo iniciar el proceso de apelación de la evaluación
2. Revisión de la hoja de trabajo de reevaluación
3. Llama a tu agente inmobiliario
4. ¿Debo apelar?
1. ¿Qué es el factor de calidad?
5. ¿Apelación escrita, verbal o en vídeo?
6. ¡Nuestra apelación fue aprobada! (o algo así)
7. ¿Que sigue?

Cómo iniciar el proceso de apelación de la evaluación

El proceso de apelación es sencillo y tiene 45 días para presentar una apelación formal.

Mi notificación estaba fechada el 29/12/2022 (aunque no la recibí hasta unos días después). Tenía hasta el 12 de febrero para decidir qué quería hacer.

Afortunadamente, puedes hacerlo todo en línea a través de este formulario , pero necesitas tener tu aviso de evaluación. Te piden tu número de aviso y control (ubicado en el recuadro de la parte superior derecha).

En primer lugar, puede solicitar la hoja de trabajo de valoración de su propiedad, así como un análisis de ventas de la zona. Esto es lo que va a apelar, por lo que necesita la hoja de trabajo para decidir sobre qué fundamentos la va a apelar.

Al principio no estaba segura de si quería presentar una apelación, pero se pueden pedir los documentos sin presentar una apelación. Es bueno poder ver cómo determinaron el valor de tu casa.

Solicité la hoja de trabajo y el análisis el 3/1/2023 y los recibí por correo electrónico el 21/1/2023.

Revisión de la hoja de trabajo de reevaluación

En Maryland, la Hoja de trabajo residencial para reevaluación es un documento sencillo que explica cómo el Departamento de Evaluaciones e Impuestos del Estado de Maryland llegó a su evaluación.

Las primeras tres páginas cubren nuestra casa. Incluyen todos los aspectos de nuestra casa e incluyen la tasa a la que está valuada. (Este PDF explica la hoja de trabajo y lo que significa cada uno de los valores)

Las dos últimas páginas incluyen ventas comparables de los últimos años.

Es bastante detallado y, en nuestro caso, correcto. No tenía ningún error. ¡Buuuu!

Llama a tu agente inmobiliario

Si empieza a sentirse un poco abrumado o simplemente desea obtener una segunda opinión, llame a su agente inmobiliario. Él o ella podrá ayudarlo porque pasan por este proceso todo el tiempo. Ellos saben cómo funciona todo e incluso pueden tener una buena relación con el supervisor que revisará su caso.

Y no te sientas culpable por usar su tiempo también: ¿a quién crees que es probable que llames cuando llegue el momento de vender tu casa?

Algunos sitios web sugieren que puedes contratar a un tercero para que se encargue del proceso a cambio de un porcentaje del dinero que ahorras. No creo que esto sea necesario: si tu agente no te ayuda, considera contratar a un nuevo agente la próxima vez. Pero yo hice el proceso yo mismo y la primera fase del proceso no fue difícil.

¿Debo apelar?

A la hora de pensar si debe apelar, hay algunas consideraciones que tener en cuenta.

¿Hay algún error? Probablemente sea lo más fácil de solucionar.

En nuestra situación específica, pensé que había una inexactitud en función de lo que vi en la base de datos de propiedades inmobiliarias. En la base de datos, figuraba que teníamos 6 baños completos (3 accesorios o más) y un baño auxiliar (2 o menos). En realidad, solo tenemos 4 baños completos y un baño auxiliar. Eso son dos baños adicionales.

Cada baño completo vale $5,000 en Maryland.

Pero el formulario de reevaluación tenía el número correcto de baños, y cada baño tiene un valor de solo $5,000, lo cual no es mucho.

Después de los errores, puede impugnarlo basándose en comparables. Aquí es donde compara el valor tasado de su propiedad con el valor justo de mercado de las viviendas en su área, o lo que el condado incluyó en su hoja de trabajo de retasación. Si hubo un cambio reciente en el mercado, que muchas áreas experimentaron a medida que las tasas de interés aumentaron durante el último año, podría argumentar que su valor también es menor.

Para ello, deberá obtener cifras de ventas comparables y realizar una pequeña investigación. La lista de ventas del área del condado solo incluía ventas hasta diciembre de 2022 (y solo una venta en diciembre, y dudo que solo se haya vendido una casa en todo diciembre). Si desea seguir esta ruta, necesitará más datos y su agente inmobiliario podría ayudarlo con eso.

¿Puede impugnar alguno de los multiplicadores? Una vez que se suma el valor base total de la vivienda, hay tres “ajustes del valor de la vivienda”:

1. Multiplicador del condado : se aplica a todas las viviendas de un condado
2. Factor de calidad : que determina el evaluador (puntuación de 1 a 9)
3. Ajuste de vecindario : se aplica a todas las viviendas de un “vecindario”

Dudo que puedas disputar los multiplicadores 1 y 3, pero ¿qué pasa con el factor de calidad?

¿Qué es el factor de calidad?

El nuestro era un 6, lo que significaba que el multiplicador del valor de nuestra vivienda era 1,37x. Un 5 es un multiplicador de solo 1,17x, ¡es decir, una diferencia del 20%!

Envié un correo electrónico al Departamento de Impuestos para comprender mejor cómo se determina la cifra de calidad porque probablemente ese sea mi mejor enfoque.

Ese mismo día (¡gracias Braxton!), el supervisor adjunto de tasaciones me envió un documento que explicaba las calificaciones de costos residenciales de CAMA (que nuestro estado utiliza como factores de calidad). CAMA significa tasación masiva asistida por computadora y es lo que utilizan las agencias gubernamentales de todo el país para determinar este aspecto de las tasaciones.

Esto es lo que se enumera para los grados 5 y 6:

• Grado 5 : las viviendas de este grado generalmente incluyen casas de diseño individual producidas en serie en subdivisiones de mayor calidad. Estas casas se construyen a partir de planos de diseño, con artesanos expertos y materiales de calidad estándar. Hay ornamentación exterior y los interiores están bien terminados (Bueno).
• Grado 6 : las viviendas de este grado generalmente incluyen aquellas diseñadas para propietarios individuales que utilizan materiales de buena calidad en todas partes. La construcción está supervisada por un constructor competente. Estas casas pueden construirse en desarrollos de mejor calidad que el promedio. En la construcción de este grado de casas, se hace más hincapié en los detalles de los refinamientos exteriores e interiores (Muy bueno).

En la lista de ventas de las dos últimas páginas, comencé a mirar algunas de las casas con un factor de calidad de 6 y, a mi ojo inexperto, me parecieron comparables. Eran casas más grandes con exteriores de ladrillo, acabados similares en el interior y construidas en un período de tiempo similar.

Los que fueron calificados con un factor de calidad de 6 o 7 eran mucho más nuevos, mucho más grandes y probablemente tenían algunas características interiores que no estaban completamente capturadas en Zillow.

El único factor diferenciador que puede aplicarse a nuestra casa es que no es una “casa de producción en serie” en el sentido de que un barrio de casas de Toll Brothers sí lo es. La nuestra se construyó en la década de 1980 a partir de un plano que compró el constructor.

Le envié un correo electrónico al Supervisor Asistente de Evaluaciones para preguntarle si podía apelar por esos motivos y me dijo que podía.

Buenas tardes y de nada. Sí, puede apelar por esos motivos y el evaluador considerará su argumento para la clasificación de grado. El evaluador tendrá la capacidad de obtener datos de evaluación de la comunidad en general y determinar si su casa fue calificada de manera justa en comparación con otras. Por si no está familiarizado, he adjuntado un documento sobre el proceso de apelación en general.

¿Apelación escrita, verbal o en vídeo?

Hay tres opciones para presentar una apelación: apelación escrita, audiencia telefónica o audiencia por video.

La forma más sencilla es por escrito, pero puedes solicitar una apelación por teléfono o por vídeo.

Presenté una apelación por escrito (que parecía la más fácil) indicando básicamente lo que escribí anteriormente:

Se determinó que nuestra casa tenía un factor de calidad de 6 cuando creo que debería considerarse más acertadamente un 5. Se construyó en 1980 según un plano ampliamente disponible de Avril Shull, por lo que, si bien es individual en la zona (hasta donde sabemos), no está diseñada a medida para un propietario individual. Se basó en un diseño producido en serie. Dada la lista de casas comparables cerca de nosotros, incluida una que se vendió recientemente en el vecindario, creo que nuestro interior y exterior están más alineados con las casas de grado 5.

Presenté esto el 26 de enero y hay un retraso de 8 a 12 semanas.

Recibí una respuesta el 10 de abril. Fue aproximadamente 74 días después y justo en la mitad del tiempo de espera estimado de 8 a 12 semanas, así que no estuvo nada mal.

¡Nuestra apelación fue aprobada! (o algo así)

El condado envió una carta de dos páginas explicando sus conclusiones, la primera de las cuales probablemente sea solo una carta modelo enviada a todos los que apelaron. Explicaba que era la notificación final y que la evaluación estaba en la página dos.

El Aviso Final de Evaluación nos mostró el Valor Apelado , o lo que el condado habría considerado nuestro valor de mercado si no hubiéramos apelado.

Luego nos mostraron nuestro Valor Final de Mercado , que es el que nos cobrarán impuestos.

¡Tuvimos una reducción del 10,86% sobre el Valor Apelado!

Si recuerdas lo que dije antes, apelé basándome en el factor de calidad, que es un cálculo que se basa únicamente en la vivienda. En el valor apelado y el valor final de mercado, el valor de nuestro terreno no cambió. El valor de “Edificios, otros” disminuyó un 13,98 %.

Si recuerdas el multiplicador del factor de calidad, era 1,37x para un QF de 6 y 1,17x para un QF de 5.

0,20 de 1,37 es aproximadamente 14,5%, por lo que es bastante cercano, pero no exactamente lo que fue nuestra reducción.

No parece que hayan leído las notas de mi apelación, que hayan estado totalmente de acuerdo en que éramos el factor de calidad inferior y que lo hayan reducido en consecuencia. Tampoco dieron ninguna explicación sobre lo que cambió, pero el valor final de mercado es inferior al anterior, lo cual es bueno.

¿Que sigue?

Con la nueva evaluación, ahora puedes apelar nuevamente si lo deseas.

Hay tres “niveles” en las apelaciones:

1. Nivel de supervisor : este es el nivel por el que pasé y obtuve un descuento de aproximadamente el 10%.
2. Junta de Apelaciones de Evaluación de Impuestos sobre la Propiedad : Usted se presenta ante una junta de residentes locales y expone su caso.
3. Tribunal Fiscal de Maryland : este es el paso final y sigue siendo una audiencia administrativa informal en la que usted presenta su caso en persona (no hay audiencias escritas).

No hay tarifas para ninguno de los niveles y no se espera que necesite representación.

En este punto, siento que he obtenido una victoria bastante sólida al obtener una reducción agradable, pero justa, en el valor final de mercado que nos ahorrará miles de dólares. Como no hubo errores y pareció aceptar lo que equivalía a una reducción del factor de calidad, obtuve el 99% de lo que quería.

Si quisiera pasar al siguiente nivel, supongo que necesitaría, como mínimo, obtener una tasación completa de nuestra casa, lo que nos costaría unos cientos de dólares, y no tendría ninguna garantía de que la tasación fuera inferior a la tasación.

Con la victoria en nuestro haber y habiendo invertido muy poco tiempo y cero dinero, estoy satisfecho.

Voy a poner esto en la columna de victorias y no presentaré apelaciones adicionales.

Lo que aprendí de esta experiencia es que siempre hay que impugnar la tasación de la propiedad. No está de más aprender sobre el proceso y probarlo, especialmente si hay un gran salto. Podrías ahorrarte mucho dinero en el proceso.

¿Ha apelado una tasación del impuesto sobre la propiedad? ¿Qué sucedió?