¿Qué es la inversión inmobiliaria mediante crowdfunding?

A menudo se dice que los bienes raíces son uno de los caminos más confiables hacia la riqueza.

Luego se produjo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, estalló la burbuja inmobiliaria y los datos históricos muestran que entre 1890 y 1990, después de ajustar la inflación, los precios de las viviendas sólo aumentaron un 0,2% al año.

¡Vaya! ¡No parece una opción confiable ni un camino hacia la riqueza!

Dicho esto, los bienes raíces deberían desempeñar un papel en su cartera de inversiones. El aspecto complicado de los bienes raíces es que muchos de nosotros no tenemos los activos de inversión, o el tiempo, para invertir en propiedades inmobiliarias.

No es como un fondo indexado, en el que se puede comprar cualquier fondo del índice SP 500 y prácticamente ganar. No habrá una diferencia significativa entre un fondo indexado de Vanguard y un fondo indexado de Fidelity.

No se puede decir lo mismo del sector inmobiliario. No se puede comprar cualquier casa vieja. Por eso es tan complicado el sector inmobiliario. Si opta por alquilarla en lugar de revenderla, tendrá que aprender un conjunto de habilidades completamente nuevas.

No es necesariamente difícil, pero sí requiere de tiempo y las lecciones pueden resultar caras.

Hace unos años, me uní a un grupo de inversión inmobiliaria muy pequeño (3 personas) que incursionaba en viviendas unifamiliares en la región de Kansas City. Todas eran unidades de unos 92 metros cuadrados, 2 dormitorios y 2,5 baños que se alquilaban por unos 600-750 dólares al mes. El primer año fue bueno, adquirimos algunas casas, pero después de eso, la zona se volvió demasiado popular y no pudimos conseguir casas a un precio con el que nos sintiéramos cómodos. Hace poco, recibimos una llamada en la que decidimos que, como las cosas se habían estancado, venderíamos los activos y seguiríamos adelante. Probablemente mostraremos un rendimiento de alrededor del 0,2 % sobre la inflación.

Ahí es donde el crowdfunding inmobiliario podría jugar un papel.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding es una forma de conseguir que mucha gente invierta un poco (relativamente) en un único proyecto; piense en Kickstarter. Una multitud financia un proyecto. Crowdfunding.

A Prosper y Lending Club se les suele llamar préstamos entre pares, pero en realidad son préstamos personales de financiación colectiva . Muchas personas invierten un poco en préstamos personales y obtienen un rendimiento.

El crowdfunding inmobiliario es simplemente una versión de esto, excepto que no se financia un préstamo personal, sino un proyecto inmobiliario. Los proyectos inmobiliarios, especialmente los más pequeños, son notoriamente difíciles (¡y lentos!) de financiar de la manera tradicional, por lo que, naturalmente, ha surgido un mercado en línea para llenar ese vacío.

Los inversores que buscan una mayor rentabilidad pueden diversificar su riesgo invirtiendo pequeñas cantidades en distintos proyectos. En lugar de invertir decenas de miles de dólares en viviendas en Kansas City, puedo invertir unos cientos en Kansas City, en propiedades comerciales en San Francisco, en un centro comercial en Buffalo, etc. Diferentes mercados, diferentes tipos de proyectos y todos ellos con pequeñas cantidades y, con suerte, con una correlación muy débil.

¿Cómo funciona?

Abres una cuenta en la plataforma de financiación colectiva, investigas y seleccionas un proyecto en el que invertir, ¡y luego inviertes! Los pasos son fáciles de enumerar, pero más difíciles de ejecutar.

Lo primero es lo primero: para invertir en proyectos individuales, debes ser un inversor acreditado . Eso significa que necesitas un patrimonio neto de al menos un millón de dólares , sin incluir la residencia principal, o ingresos de al menos 200 000 dólares cada año durante los dos últimos años (300 000 dólares si estás casado) más una expectativa de ingresos de esa cantidad este año.

Cuando usted invierte en un proyecto, a menudo con una inversión mínima de $5,000 por proyecto, se convierte en un socio limitado de la inversión.

Si no eres un inversor acreditado, existen formas de invertir en bienes raíces financiados mediante crowdfunding. Están estructurados como un fondo, similar a los fideicomisos de inversión inmobiliaria que ya puedes comprar en los mercados públicos. Compras acciones del fondo y el fondo realiza las inversiones. No realizas inversiones individuales en proyectos individuales, por lo que se elimina el requisito de inversor acreditado.

¿Cuáles son los mejores sitios de crowdfunding inmobiliario?

Aquí analizamos en profundidad los mejores sitios inmobiliarios de financiación colectiva , pero mis dos favoritos son Fundrise y RealtyMogul:

Recaudación de fondos

Invierte en un “eREIT” en lugar de en un único proyecto (ya no generan acuerdos). El eREIT invierte en proyectos inmobiliarios, ya sea de deuda o de capital, por lo que no es necesario que sea un inversor acreditado. Es como invertir en cualquier REIT, excepto que en este caso compra el eREIT directamente a Fundrise, por lo que se ahorra muchas de las tarifas (solo una tarifa de gestión de activos anual del 1%). Solo hay un mínimo de $10.

Un saldo de inversión de $5,000 le permite invertir en estrategias avanzadas, como ingresos suplementarios (dividendos altos) y crecimiento a largo plazo (menos dividendos iniciales pero potencial de mayores ganancias potenciales).

Los clientes con un patrimonio neto elevado y un saldo de 10 000 dólares o más pueden invertir en estrategias que pocas plataformas de financiación colectiva ofrecen. Las propiedades unifamiliares en alquiler y los centros de distribución de última milla son dos ejemplos.

También tenemos una reseña de Fundrise .

Obtenga más información sobre Fundrise
(Esto es tanto para inversores acreditados como no acreditados)

Llegó

Cuando se trata de invertir en propiedades, existen muchas opciones si desea invertir en bienes raíces comerciales o complejos de apartamentos u otras propiedades enormes de varias unidades. Muy pocas ofrecen la posibilidad de invertir en viviendas unifamiliares, casas adosadas o alquileres vacacionales, hasta que Arrived .

Arrived ofrece dos clases de bienes raíces que no reciben mucha atención de otras plataformas:

• Alquileres vacacionales : mayores ingresos potenciales pero flujo de ingresos posiblemente más irregular debido a la estacionalidad y otros factores
• Viviendas en alquiler: ingresos más estables gracias a los contratos de alquiler

Si desea invertir en un REIT, puede invertir en uno de Fundrise o en un REIT que cotice en bolsa. Si desea invertir en una casa de vacaciones, no hay demasiadas opciones disponibles. Si desea invertir en esa clase, vale la pena considerar Arrived.

Obtenga más información sobre Arrived
(Esto es tanto para inversores acreditados como no acreditados)

RealtyMogul

Puede elegir entre una variedad de tipos de inversión (residencial, comercial, mixta, minorista, etc.) o puede optar por uno de sus dos REIT (el REIT de ingresos y el REIT de crecimiento de apartamentos), donde invierten por usted. Las tarifas de los inversores variarán según el acuerdo. Puede leer nuestra revisión más detallada de RealtyMogul y formarse su propia opinión.

Obtenga más información sobre RealtyMogul
(Esto es solo para inversores acreditados y no acreditados)

¿Se trata de una inversión de capital o de una deuda?

Aquí hay otro punto importante a revisar… (muchas gracias a Liz, que no está afiliada a ninguna empresa de financiación colectiva de bienes raíces) cuando inviertes, necesitas comprender completamente la posición en la que estás invirtiendo.

Por ejemplo, algunas de las inversiones son en acciones, acciones preferentes y posiciones intermedias. Algunas son deuda senior. El posicionamiento es importante cuando se producen impagos, lo que ocurrirá a medida que estas empresas crezcan y se empiece a hablar de miles de millones de dólares cambiando de manos.

No estoy familiarizado con todos los que figuran en la lista, pero creo que no mencionaste algunas distinciones importantes entre Fundrise y RealtyShares y PeerStreet . Estos dos ofrecen acciones, acciones preferentes y posiciones intermedias junto con “algo” de deuda sénior.

PeerStreet solo ofrece posiciones de deuda senior. Además, eso es lo que también diferencia a PeerStreet de Lending Club y Prosper porque son deudas garantizadas en lugar de deudas de consumo no garantizadas.

Invertir en inversiones más exóticas puede parecer emocionante y atractivo, pero en mi opinión, simplemente están “dando” capital a los desarrolladores inmobiliarios para que su transacción funcione, lo que funciona mientras los precios sigan aumentando.

Me siento mucho más cómodo en una posición de deuda de fideicomiso compartida y segura.

¿Por qué esto importa?

Creo que mucha gente no sabe en qué se está metiendo cuando invierte en acciones preferentes o posiciones mezzanine. Suena importante, pero es mucho más arriesgado y menos líquido que un fondo indexado de Vanguard. Piénselo de esta manera: obtiene un potencial alcista limitado por asumir niveles muy altos de riesgo. En un fondo indexado, tiene un potencial alcista ilimitado por el riesgo diversificado. Ese rendimiento alcista limitado en una de esas posiciones de RealtyShares NO es proporcional al riesgo, en mi opinión.

Como con cualquier inversión, ¡haz tu tarea!

Si necesita ayuda, mi amigo Robert de The College Investor tiene esta guía épica sobre financiación colectiva inmobiliaria que explica bastante sobre las diferencias matizadas entre cada una de estas plataformas, cómo realizar la debida diligencia y más.

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¿Deberías hacerlo?

Nadie puede predecir el futuro y cuando vemos el éxito y el fracaso en términos de rendimiento, nada es seguro.

Si desea adentrarse en el sector inmobiliario y desea aprender, compre La guía definitiva para principiantes sobre inversión inmobiliaria y únase a Bigger Pockets .

Si desea invertir en bienes raíces y quiere la apuesta más segura, opte por un REIT. Vanguard tiene un fondo indexado ( VGSLX ) que invierte en bienes raíces. Tiene un índice de gastos bajo del 0,12 %, un mínimo de 3000 $ y un buen rendimiento. Invierte en grandes empresas inmobiliarias aburridas como Simon Property Group (posee centros comerciales) y Public Storage (posee instalaciones de almacenamiento).

Si desea algo que le resulte más emocionante, le ofrezca más acción y actividad y sea mucho más interesante hablar de ello, opte por la inversión inmobiliaria financiada colectivamente.

Hace años, cuando la moda de los préstamos entre particulares estaba en auge, no pude participar porque a los residentes de Maryland no se les permitía financiar préstamos. Esta vez sí puedo, así que tal vez me aventure un poco para ver cómo es.

¿Te has sumado a este tipo de inversión inmobiliaria?