8 razones por las que el crowdfunding inmobiliario es el futuro de la inversión inmobiliaria

En 2012, Warren Buffett apareció en Squawk Box de CNBC con la presentadora Becky Quick.

Warren Buffett le dijo a Quick que, si fuera posible, compraría un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares. Es una clase de activo muy atractiva.

Los bienes raíces son en sí mismos una clase de activos atractiva, en parte, porque no han experimentado el mismo aumento masivo que otros activos. Las acciones han experimentado un crecimiento tremendo, con un ratio CAPE (ratio precio-beneficio ajustado cíclicamente) superior a 30. Los bonos parecen menos atractivos en un entorno de tasas de interés en aumento y una curva de rendimiento aplanada.

Los bienes raíces son atractivos. Siguen siendo atractivos.

Lo que encuentro menos atractivo es la mecánica de la inversión en propiedades inmobiliarias. Si a Warren Buffett le parecía poco práctico comprar un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares, a mí me parece demasiado complicado comprar una propiedad de inversión. No quiero ser propietario ni invertir una enorme suma de dinero en una sola propiedad.

Quiero diversificación. Quiero bienes raíces. No quiero invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) masivo y no quiero ser propietario.

Afortunadamente, existen plataformas de inversión inmobiliaria financiadas por crowdfunding que están cambiando la forma en que las personas invierten en bienes raíces. Incluso hay opciones para personas que buscan una inversión inmobiliaria.

Aquí hay 8 razones (¡y una salvedad!) por las que van a cambiar la forma en que la gente invierte en bienes raíces:

Los REIT son demasiado grandes y demasiado generales

Un REIT, abreviatura de fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee y, en ocasiones, opera bienes raíces que generan ingresos. Estos pueden ser desde parques de oficinas hasta hospitales, centros comerciales, instalaciones de almacenamiento y todo lo demás. Son populares porque te dan exposición a los bienes raíces y al mismo tiempo puedes comprar y vender acciones de esas empresas en el mercado público. Los REIT, como cualquier otra empresa, pueden pagar dividendos, lo que los convierte en un gran activo generador de ingresos .

Cualquiera puede invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria y el ETF REIT de Vanguard (VNQ) no tiene mínimo con un índice de gastos de solo 0,12%.

Si existen estas opciones, ¿por qué alguien consideraría financiar colectivamente proyectos inmobiliarios?

Cuando invierte en un REIT, obtiene todo en lo que invierten. No puede elegir. Un fondo REIT invierte en otros REIT. Las principales inversiones de VNQ están en empresas que probablemente solo reconocería si mirara listados de bienes raíces comerciales o supiera los nombres de las empresas holding de centros comerciales. Las 10 principales son Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. y Welltower Inc.

Con los sitios de financiación colectiva de bienes raíces, tienes opciones. Puedes invertir en propiedades individuales, como con RealtyMogul , o puedes elegir REITs muy específicos, como con Fundrise . Los REITs que cotizan en bolsa son enormes y tienen una gran presencia geográfica, por lo que no puedes encontrar ineficiencias y aprovecharlas.

Los REIT son una estrategia sólida para invertir en bienes raíces, pero pierden la ventaja de su flexibilidad y velocidad. La inversión inmobiliaria mediante financiación colectiva le brinda la oportunidad de invertir en propiedades que los REIT más grandes simplemente no están tratando porque son demasiado pequeñas. Estos proyectos pequeños pueden ser malos si tiene millones para invertir, pero pueden ofrecer mayores retornos para aquellos que solo tienen unos pocos miles.

Diversificar pequeños montos de inversión entre proyectos

Hablando de aquellos que sólo tienen unos pocos miles, eso es todo lo que necesitas.

Si desea renovar una casa, debe reunir el dinero para comprarla y pagar las renovaciones. Incluso si comprara una casa para vivir en ella, de modo que calificara para una hipoteca de vivienda regular, aún necesitaría reunir los fondos para un pago inicial más la renovación. Cada inversión será relativamente grande. Unos pocos miles de dólares no serán suficientes en la mayoría de las áreas.

Los bienes raíces financiados mediante crowdfunding le permitirán invertir tan solo mil dólares en una variedad de proyectos. Puede diversificar su riesgo según el prestatario, el tipo de activo, la ubicación geográfica y el tipo de proyecto. Ya sea que desee un contrato de arrendamiento minorista NNN (triple neto) o una inversión unifamiliar, lo encontrará en una plataforma de bienes raíces financiados mediante crowdfunding.

Muchas opciones para inversores no acreditados

Si eres un inversor acreditado, con un patrimonio neto de 1 millón de dólares o con ingresos de seis cifras en los últimos años, tienes todo el universo a tu disposición. Puedes invertir en cualquier plataforma de financiación colectiva inmobiliaria y elegir tus propiedades.

Si no es un inversor acreditado, las opciones se limitan a los “eREIT”. Son similares a los grandes REIT que mencionamos antes, excepto que suelen estar más enfocados.

Fundrise es uno de los líderes en el espacio de inversión inmobiliaria no acreditada y por $1,000 puedes invertir en sus eREIT. Tienen cinco eREIT con enfoques más estrictos: están los eREIT de crecimiento y de ingresos, además de tres eREIT centrados en regiones.

También tienen “ePlans” con montos mínimos de $500. Usted elige si desea ingresos o apreciación, su nivel de riesgo y ellos lo colocan en un fondo que encuentra propiedades que satisfacen sus necesidades. Por lo general, se trata de propiedades residenciales y una combinación de operaciones de deuda y capital.

Sin trabajo práctico, llamadas telefónicas, dolores de cabeza.

Si vas a revender una casa, tendrás que hacer el trabajo o supervisar las renovaciones.

Si usted es propietario, necesita contratar un administrador de propiedades o encargarse de encontrar, facturar, cobrar y potencialmente desalojar a los inquilinos.

Cuando inviertes en bienes raíces mediante financiación colectiva, no haces ningún trabajo después de que se cierra la inversión. Aún tienes todo el trabajo inicial de analizar la inversión y ver si es una buena opción para tu plan general. Una vez que se transfieren los fondos, se gestiona como un REIT.

Usted simplemente recoge cheques y lee correspondencia; no hay llamadas telefónicas a las 2 a. m. sobre una fuga en el calentador de agua.

Las plataformas seleccionan ofertas inmobiliarias

En cuanto a la investigación previa, las plataformas de financiación colectiva realizan una enorme cantidad de diligencia debida y selección de acuerdos. Muchos de los proyectos que reciben nunca llegan a los inversores. Esto se debe a que existe una enorme demanda de capital, pero muy pocos socios que puedan hacer negocios. Muchas de las plataformas financian por adelantado los acuerdos para facilitar el cierre y, cuando estos acuerdos son por millones, solo financian por adelantado los acuerdos que saben que recibirán inversión.

Es muy parecido a los acuerdos de sindicación, excepto que los profesionales se encargan de la verificación. Si eres capaz, puedes hacerlo tú mismo, pero la mayoría de las personas (yo incluido) NO lo son.

Las plataformas no son perfectas, pero cuando seleccionan las mejores ofertas, se aseguran de que te pierdas las realmente malas. Probablemente ni siquiera veas las ofertas que están en el límite. No pierdes tu tiempo y eso vale tu dinero.

También pueden realizar gran parte del trabajo pesado de investigación sobre la propiedad, el área local, el socio y todos los demás detalles que desearía saber sobre un acuerdo. ¡Eso puede ahorrarle una enorme cantidad de tiempo, incluso si supiera dónde buscar en primer lugar!

Por ejemplo, en RealtyShares, hubo un acuerdo de deuda senior sobre una franquicia en un estado del medio oeste. La información que recopilaron en un pagaré de un millón de dólares a 12 meses fue extensa. Incluía todos los detalles sobre la propiedad (podías visitar el lote vacío si querías), el mercado local (densidad de población, ingresos familiares, estimaciones del DOT sobre el tráfico diario, minoristas vecinos), la administración (detalles e historial del prestatario), además de datos de ventas de la propia franquicia. ¡Yo no lo sabía, pero solo se necesitan 125 días para construir esta tienda de franquicia!

(Utilizo RealtyShares como ejemplo porque invertí en una propiedad a través de ellos y estoy familiarizado con su plataforma, pero desde entonces cerraron)

Aproveche el arbitraje geográfico

Cuando era más joven, invertí en propiedades en Kansas City, Missouri, mientras vivía en Maryland porque las propiedades eran más baratas en Missouri. Las propiedades en el condado de Howard, Maryland, eran demasiado caras. Las propiedades en Kansas City eran mucho más baratas, en parte debido a un costo de vida mucho más bajo.

Con las plataformas de financiación colectiva inmobiliaria, puedes invertir en cualquier lugar. Hay un mayor énfasis en las propiedades en las dos costas, pero aún puedes encontrar muchas oportunidades en el centro del país.

Puede invertir en proyectos de Manhattan, donde el costo de vida es astronómico, o puede invertir en Alabama, a menudo citado como uno de los estados más asequibles para vivir. Obtiene un ingreso en un área de costo de vida mientras invierte en otra área de menor costo de vida, lo que hace que su dinero rinda aún más.

Plazos de inversión a corto plazo, opciones

Por último, estas inversiones suelen ser muy breves: las operaciones de capital suelen tener una duración de entre 5 y 7 años, mientras que las de deuda tienen una duración de entre 12 y 36 meses.

Al momento de escribir este artículo, hay seis inversiones disponibles en RealtyShares: 3 de capital y 3 de deuda. El plazo de tenencia de las operaciones de capital es de 7 años, 5 años y 5 años. El vencimiento de las operaciones de deuda es de 24 meses, 12 meses y 12 meses.

Si elige una empresa que ofrece eREIT, su período de tenencia puede ser tan breve como desee. A veces existen reglas sobre el canje o retiro de acciones porque los bienes raíces están destinados a un período de tenencia más largo. Por ejemplo, Fundrise le permite canjear acciones, pero le hace esperar 60 días. RealtyMogul también permite canjes trimestrales.

Estructura de tarifas baja y razonable

Las tarifas por utilizar muchas de las plataformas suelen cobrarse al prestatario y no al inversor. Si bien esto se puede trasladar de una manera similar a las tarifas de transacción de los agentes inmobiliarios, siempre se puede analizar el retorno de la inversión de una inversión independientemente de eso.

Por ejemplo, una propiedad en RealtyShares puede ofrecer una rentabilidad del 9,50 % en 12 meses. RealtyShares cobra el 10,50 % del prestatario, se queda con el 1 % y le pasa el 9,50 % a usted. La situación financiera del prestatario puede indicar que la propiedad puede soportar un pago del 10,50 % y la “tarifa” que cobra RealtyShares parece ser del 9,5 % en cada pago, pero si tiene sentido para usted invertir en este pagaré por el 9,50 %, entonces no importa cuáles sean los otros números. (RealtyShares también cobra una tarifa de apertura del préstamo)

Alternativamente, algunas de las plataformas de eREIT cobrarán el equivalente a una tasa de gastos. No conozco ninguna plataforma que cobre una tarifa para unirse (y si la cobraran, yo nunca me uniría). Fundrise cobra una tarifa anual del 0,85 % y RealtyMogul cobra una tarifa anual del 1,00 %, pero esas tarifas se aplican a los activos bajo gestión en los REIT.

Grandes advertencias: no son perfectos

Estas plataformas resuelven muchos de los problemas que tengo con la inversión inmobiliaria directa… pero no son perfectas. Invertir conlleva riesgos y los bienes raíces conllevan muchos riesgos. Las plataformas seleccionan las ofertas, pero aún así debes revisar al prestatario y la propiedad. Será difícil visitar las propiedades a menos que estés cerca (en ese caso, estás renunciando al arbitraje geográfico), por lo que dependes en gran parte de su investigación para obtener las cifras exactas.

Si no se trabaja de manera práctica, se desperdicia toda la experiencia que se tiene en esta área. No hay forma de convertir el esfuerzo personal en capital real. Se es completamente pasivo.

Son inversiones ilíquidas. No puedes vender estos pagarés ni tu capital. Si optas por un fondo, puedes canjearlos según su cronograma. La falta de liquidez significa que no deberías tratarlos como una inversión a corto plazo . ¡Diablos, ni siquiera puedes aceptar una penalización para recuperar tu dinero!

Por último, son nuevas. Cuando empezaron a operar los préstamos entre pares como Prosper y Lending Club, a todo el mundo le encantaban. Luego estaban los impagos y otros inconvenientes. El sector inmobiliario en sí no es nuevo, por lo que es probable que los problemas a los que nos enfrentemos sean relativamente nuevos, pero estas plataformas sí lo son. Algunas han cerrado operaciones por cientos de millones, mientras que otras no, así que investigue bien sobre la plataforma tanto como lo haría con cualquier otra inversión.

Las plataformas en sí mismas conllevan riesgos porque son empresas emergentes y las empresas emergentes pueden fracasar. Realtyshares cerró porque no pudo conseguir financiación de riesgo para impulsar el crecimiento. Todas mis inversiones allí siguen dando frutos por el momento, están garantizadas por los bienes inmuebles subyacentes, pero ahora estoy esperando a ver quién gestionará esos activos después de la transición.

Puede mitigar este riesgo trabajando con una plataforma que no esté respaldada por fondos de riesgo. EquityMultiple es un ejemplo de una plataforma respaldada por Mission Capital, una firma nacional de mercados de capital inmobiliario. Para tener éxito, no necesitan hacer crecer la plataforma lo más rápido posible y luego salir. Simplemente la ven como otro canal para generar capital de inversión y, si bien quieren que crezca, no necesitan que crezca rápido.

Así es como las tasas de incumplimiento afectan al sector inmobiliario financiado colectivamente .

Es posible que sientan presión para crecer a toda costa , incluso por no ser tan diligentes como deberían ser. Un artículo reciente del Wall Street Journal destacó algunos errores evidentes en la debida diligencia. “ Una revisión del Wall Street Journal de 104 acuerdos completados y otros acuerdos que fueron abortados o aún están en proceso encontró que muchos no cumplieron con los retornos sugeridos en los discursos de venta. Cuando los desarrolladores se quedaron cortos de fondos, pidieron a los inversores que desembolsaran más efectivo o se arriesgaran a perder sus inversiones. CrowdStreet también ayudó a recaudar efectivo para una empresa que mintió sobre su historial a los inversores, según la Comisión de Bolsa y Valores y el Departamento de Justicia, y cuyo director ejecutivo fue posteriormente sentenciado a prisión por fraude por la recaudación de fondos ”. No es bueno.

Incluso con estas advertencias, no puedo pensar en una mejor manera de adentrarse en la inversión inmobiliaria dado el tamaño.