¿Qué es un intercambio 1031?

Si usted es un inversor inmobiliario o planea serlo, debe familiarizarse con el intercambio 1031, que es una estrategia que le permite vender una propiedad de inversión a cambio de otra sin incurrir en impuestos en el proceso.

¿Suena demasiado bueno para ser verdad? Tal vez sí, pero el IRS reconoce los intercambios 1031 y se ajustan a sus pautas. En este artículo, explicaré cómo funcionan los intercambios 1031 y cubriré los distintos tipos, beneficios y riesgos.

¿Qué es un intercambio 1031?

Un intercambio 1031 (llamado así por la Sección 1031 del código tributario del IRS) es una transacción en la que usted “intercambia” una propiedad por otra, lo que le permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital para una fecha posterior.

La estrategia se utiliza principalmente con propiedades de inversión, como propiedades de alquiler, edificios comerciales y terrenos baldíos. Y si bien antes se podía utilizar con casi cualquier activo, desde 2018 se ha limitado casi por completo a los bienes raíces.

Conocido frecuentemente como “ intercambios del mismo tipo ”, un intercambio 1031 es una estrategia popular que los inversores inmobiliarios inteligentes utilizan para minimizar el impacto de los impuestos a las ganancias de capital en sus actividades de inversión.

Diferentes tipos de intercambios 1031

Al igual que con casi cualquier estrategia de planificación fiscal, existen distintos tipos de intercambios 1031. Los distintos tipos reflejan lo que necesita de la propiedad y/o cuándo se produce el intercambio.

Veamos cada uno más de cerca.

Intercambio de productos a medida

Un intercambio de construcción a medida (también llamado intercambio de mejoras o intercambio de construcción) involucra una propiedad de nueva construcción, pero puede incluir una propiedad de inversión existente con renovaciones sustanciales.

Con este tipo de intercambio 1031, usted utiliza las ganancias de la venta de su propiedad cedida para comprar una propiedad de reemplazo y pagar mejoras a la propiedad de reemplazo adquirida.

Cambio retrasado

Según las pautas del IRS, un intercambio 1031 debe completarse dentro de los 180 días. Sin embargo, muchos intercambios pueden necesitar ese tiempo para completar el proceso. Ahí es donde entran en juego los intercambios demorados.

Naturalmente, esto añade una capa de complejidad al intercambio. Si vende su propiedad antes de adquirir una nueva propiedad de inversión, el intercambio queda suspendido hasta que se complete. Un intermediario calificado retendrá las ganancias de la venta de su propiedad y no las distribuirá hasta que se adquiera la otra propiedad.

Cambio inverso

En el caso de un intercambio diferido, se adquiere una nueva propiedad después de vender la original. Pero en el caso de un intercambio inverso, la nueva propiedad se adquiere antes de que se venda la anterior.

El aspecto financiero de un intercambio inverso es similar al del intercambio diferido en el sentido de que se requerirán los servicios de un intermediario calificado.

Intercambio simultáneo

Este tipo de intercambio 1031 es exactamente lo que parece: dos partes intercambian propiedades simultáneamente. Una ventaja de este tipo de intercambio es que no necesita un intermediario calificado.

Sin embargo, también es extremadamente raro: hacer un intercambio simultáneo significa encontrar otro inversor con deuda y capital comparables en su propiedad, que también quiere su propiedad y usted quiere la de él. Este tipo de intercambio 1031 también puede ser bastante complejo, ya que cualquier demora en la transferencia puede afectar sus obligaciones fiscales.

¿Por qué realizar un intercambio 1031?

Antes de profundizar en los detalles de los intercambios 1031, analicemos los beneficios y por qué sería conveniente realizar uno.

Aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital

Un intercambio 1031 le permite una postergación de impuestos sobre la ganancia de capital de la venta de su propiedad.

Las inversiones inmobiliarias ya cuentan con una ventaja fiscal incorporada, con tasas más bajas para las ganancias de capital a largo plazo. Esa tasa más baja se aplica a las propiedades que se conservan durante más de un año.

Mientras que las ganancias de capital a corto plazo (realizadas en un año o menos) están sujetas a las tasas de impuesto a la renta ordinaria, las tasas de impuesto a las ganancias de capital a largo plazo son considerablemente más bajas.

Por ejemplo, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo de la mayoría de los contribuyentes no será superior al 15% (en comparación con una tasa impositiva ordinaria del 22% para las ganancias a corto plazo en el mismo tramo impositivo general). Algunos contribuyentes pueden incluso tener una tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo del 0%.

Al agregar un intercambio 1031 a la combinación, incluso el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo se difiere hacia el futuro.

Esto puede convertir la inversión inmobiliaria en algo así como una cuenta IRA . Y si bien la ganancia estará sujeta a impuestos en el momento de la distribución futura, no hay consecuencias impositivas entre ahora y la venta de la propiedad final en la cadena de intercambio.

El formulario 1031 permite a los inversores inmobiliarios utilizar el 100 % de las ganancias generadas por las ventas de propiedades, lo que les permite comprar propiedades a precios cada vez más altos con un potencial de ganancias futuras aún mayor.

Deshacerse de una propiedad de inversión con una gran ganancia

Supongamos que compró una propiedad de inversión hace 15 años, cuyo valor se ha duplicado desde entonces. Si la vende, debe reconocer la ganancia y pagar el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo correspondiente sobre las ganancias.

Pero si usted establece un intercambio 1031 y compra una propiedad de reemplazo de valor similar, la ganancia de la propiedad original puede diferirse por varios años más.

Benefíciese de un mayor gasto de depreciación

Una de las ventajas de los bienes inmuebles de inversión es poder deducir un gasto de depreciación. Los inversores pueden amortizar el coste de adquisición de una propiedad a lo largo de muchos años. Esto crea lo que se conoce como un “gasto en papel”, un gasto que existe a efectos fiscales y que no requiere un desembolso directo de dinero.

Los gastos en papel pueden utilizarse para proteger de los impuestos las ganancias por alquiler. Cuanto mayor sea la depreciación que pueda deducir, más podrá proteger de los impuestos las ganancias por alquiler.

Si ha sido propietario de una propiedad en alquiler durante mucho tiempo, el gasto de depreciación anual se basará en un costo de adquisición original más bajo. Pero con un intercambio 1031, puede deducir la depreciación de la nueva propiedad en función de su valor (más alto).

Cómo funciona un intercambio 1031

Lo primero y más importante es que usted debe estar preparado para completar la venta de su propiedad actual y adquirir una nueva dentro del plazo de 180 días.

A continuación, la propiedad que piensas adquirir debe ser “similar” a la que vas a vender. Eso no significa que tengan que ser réplicas exactas, pero por lo general son similares. Las dos propiedades también deben tener un valor de mercado comparable para evitar recibir ganancias en efectivo en el intercambio, que podrían estar sujetas a impuestos.

La transacción debe configurarse como un intercambio, lo que significa que el “vendedor” de la propiedad que está adquiriendo también debe ser un participante dispuesto.

Una vez que venda su propiedad actual, tendrá 45 días para encontrar una propiedad de reemplazo. Todas las partes de la transacción deben ser notificadas del intercambio 1031. Eso incluye al vendedor de la propiedad de reemplazo y al intermediario calificado que usted haya elegido (ver a continuación).

Recuerde, la fecha de cierre de la compra de la propiedad de reemplazo debe ocurrir dentro de los 180 días posteriores al cierre de la propiedad original vendida.

El papel del intermediario calificado

El intermediario calificado es esencial para los intercambios 1031. También conocidos como facilitadores de intercambio , retienen los fondos del intercambio hasta que se completa la transacción. Su función es similar a la que desempeña un abogado de cierre o una compañía de títulos en una transacción inmobiliaria común.

Cómo elegir un intermediario calificado

El intermediario calificado debe tener una comprensión clara del proceso de intercambio 1031. También debe proporcionar evidencia de cumplimiento, como la finalización del examen anual SSAE 16. Los fondos en poder del intermediario deben colocarse en una cuenta asegurada por la FDIC y estar abiertos a la verificación de ambas partes en el intercambio en cualquier momento.

Se recomienda encarecidamente elegir un intermediario calificado antes de comenzar el proceso de intercambio 1031. Debido a las limitaciones de tiempo que implican estos intercambios, conviene que se familiarice completamente con la competencia y las calificaciones del intermediario, así como con sus prácticas de proceso.

Reglas para un intercambio 1031

Debido a las implicaciones fiscales, existen reglas específicas en torno a los intercambios 1031.

1. Las propiedades que se intercambian deben ser “similares”. Afortunadamente, la definición de propiedad similar en el sector inmobiliario es bastante amplia. Por ejemplo, es probable que no tenga problemas para intercambiar una propiedad de alquiler unifamiliar por una de cuatro unidades; sin embargo, intercambiar su residencia principal por una de cuatro unidades puede ser un problema. (Es decir, puede intercambiar una propiedad de alquiler por otra, pero el intercambio no se extiende a la propiedad que se mantiene para uso personal).
2. El intercambio puede involucrar varias propiedades. Puedes intercambiar dos propiedades por una o una propiedad por dos o más.
3. El intermediario calificado debe conservar todos los fondos intercambiados en la transacción. Los principales involucrados en el intercambio no pueden recibir ni conservar fondos del intercambio.
4. Informar la transacción al IRS. Aunque no existe una obligación tributaria inmediata por un intercambio 1031, aún debe informar el evento en el Formulario 8824 del IRS, Intercambios de bienes similares . No es necesario presentar el formulario con cada intercambio 1031 que realice, pero debe completarlo y presentarlo con su declaración de impuestos sobre la renta individual en cualquier año en que se realice un intercambio.

✨ Leer más: Cómo hablar con una persona en vivo en el IRS

Riesgos de un intercambio 1031

Debido a que un intercambio 1031 es más complicado que una venta directa, existen riesgos que debe conocer antes de continuar:

• Si realiza un intercambio diferido y no logra adquirir una propiedad de reemplazo dentro de los 180 días, la ganancia de capital de la venta original estará sujeta a impuestos.
• Si la adquisición de la propiedad de reemplazo requiere una hipoteca menor que la de la propiedad vendida, puede haber una obligación tributaria sobre la diferencia entre las dos.
• Los intercambios 1031 no eliminan su obligación tributaria, solo la posponen. Si realiza una serie de intercambios a lo largo de muchos años, el resultado final será la venta de la propiedad final con una gran ganancia de capital. Eso puede generar una enorme obligación tributaria al final.
• Debido a que un intercambio 1031 es complicado, localizar posibles propiedades de reemplazo y vendedores de propiedades dispuestos a participar puede ser más difícil.

Dado que un intercambio 1031 es, ante todo, una estrategia fiscal, es mejor consultar con un experto en impuestos antes de seguir adelante.

Resumen

Los intercambios con aplazamiento de impuestos son casi como un regalo para los inversores inmobiliarios activos. Puede vender una propiedad comercial o de inversión a cambio de otra sin incurrir en una gran factura fiscal.

Pero antes de hacerlo, asegúrese de saber cómo funciona un intercambio 1031. Consulte con un asesor fiscal o financiero y, si es necesario, solicite la ayuda de un agente o corredor inmobiliario con experiencia en el proceso.