Cómo comprar e invertir en alquileres vacacionales

Ser propietario de una propiedad en alquiler para vacaciones puede ser una forma rentable de ganar dinero con una propiedad de inversión o una segunda vivienda en un destino turístico popular.

Según el mercado, un alquiler vacacional puede generar incluso más ingresos que una propiedad de alquiler a largo plazo. Además, no tiene que evaluar a los inquilinos ni preocuparse por el impago del alquiler o la posibilidad de tener que forzar un desalojo.

A continuación se presentan varios puntos a tener en cuenta y las mejores plataformas para comprar alquileres vacacionales.

Tabla de contenido

1. ¿Qué es un alquiler vacacional?
2. Cómo comprar e invertir en alquileres vacacionales
1. Retorno potencial de la inversión
2. Leyes locales sobre propiedades en alquiler para vacaciones
3. ¿Es una buena ubicación?
4. Estado de la propiedad
5. Gestión de propiedades
6. ¿Viajes de negocios o de placer?
7. Propiedad de doble uso
3. La mejor manera de comprar una propiedad en alquiler para vacaciones
1. Llegó
2. Calle de rendimiento
3. Recaudación de fondos
4. Sitios web de alquileres vacacionales
4. Pros y contras de comprar alquileres vacacionales
1. Ventajas
2. Contras
5. Reflexiones finales

¿Qué es un alquiler vacacional?

Una propiedad de alquiler vacacional o de corto plazo generalmente ofrece períodos de alquiler de menos de 30 días para un solo huésped. Sin embargo, algunas ciudades tienen un período máximo de alquiler más corto.

Su casa de vacaciones puede ser una propiedad para invertir a tiempo completo o una segunda vivienda que alquile cuando no esté alojado allí. Los alquileres vacacionales compiten directamente con los hoteles y los establecimientos de alojamiento y desayuno.

Cómo comprar e invertir en alquileres vacacionales

Al comparar propiedades de inversión, debe incorporar estos factores en su proceso de investigación.

Retorno potencial de la inversión

Los alquileres vacacionales son una alternativa de inversión interesante , ya que le permite disfrutar de rendimientos anuales que rivalizan con el mercado de valores y al mismo tiempo poseer un activo tangible.

A continuación se presentan varias métricas que debe tener en cuenta para garantizar un retorno de la inversión positivo.

Tasa de capitalización

Muchos inversores miden la tasa de capitalización (cap rate) para estimar un beneficio inicial. Muchos consideran que una tasa de capitalización superior al 5 % es una buena rentabilidad y una tasa de capitalización del 8-12 % es ideal.

Para calcular su tasa de capitalización, divida su ingreso neto por alquiler por el precio de compra.

Fórmula: Tasa de capitalización = Ingresos netos por alquiler (ingresos brutos-gastos) / precio de compra

La tasa de capitalización es más fácil de estimar si planea comprar una propiedad actual a corto plazo, y el propietario actual puede proporcionar un historial de ingresos y gastos típicos.

Además, los sitios de alquiler vacacional como Airbnb y Vrbo tienen estimaciones de ingresos mensuales para que los anfitriones vean cuánto ganan propiedades similares.

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto le permite saber cuánto ingreso por alquiler puede obtener antes de gastos midiendo sus ingresos de los 12 meses anteriores antes de gastos e impuestos.

Después de calcular el alquiler anual total, divídalo por el precio de compra de la propiedad. Este porcentaje es el rendimiento bruto.

Esta estimación le permite hacer un presupuesto inicial para determinar cuánto ingreso tiene para asignar a impuestos sobre la propiedad, reparaciones, servicios públicos, pagos de hipoteca y gastos imprevistos antes de usar sus reservas de efectivo.

Si su objetivo es obtener un rendimiento bruto mínimo, también sabrá cuánto dinero debe ganar cada mes. Eso significa que sabrá cuánto cobrar por noche durante las temporadas alta, intermedia y baja.

Fórmula: Rendimiento bruto = Ingreso total por alquiler/precio de compra

Retorno de efectivo sobre efectivo

Si está utilizando apalancamiento para comprar una propiedad (es decir, una hipoteca o una deuda), el rendimiento del efectivo puede ser una métrica vital del flujo de efectivo.

Con este cálculo, su ingreso anual neto deduce sus gastos y pagos de préstamos, pero excluye sus impuestos a la propiedad . Esta medida es su flujo de efectivo antes de impuestos.

A continuación, divide tu flujo de caja anual antes de impuestos por tu pago inicial (efectivo total invertido).

Fórmula: Rentabilidad en efectivo = Flujo de efectivo anual antes de impuestos / Efectivo total invertido

Tasa de ocupación

Ver la frecuencia con la que una unidad está ocupada sirve para varios propósitos:

• Calcule sus ingresos anuales
• Identificar los horarios de mayor afluencia de viajeros
• Comparar la frecuencia de alquiler con propiedades de la competencia

Si bien lo más probable es que cobres la tarifa del mercado para seguir siendo competitivo con otros listados, puedes usar estos datos para cobrar un alquiler nocturno más alto durante las semanas pico de viajes.

Considere esto: Arrived facilita la determinación de sus posibles retornos de inversión. La plataforma de financiación colectiva le permite invertir tan solo $100 en una sola propiedad. Además, cada anuncio tiene una calculadora para enumerar sus retornos hipotéticos en función de los ingresos por alquiler recientes de la propiedad y la apreciación de la misma.

Leyes locales sobre propiedades en alquiler para vacaciones

Cada vez más comunidades están promulgando leyes que restringen la densidad de nuevos alquileres a corto plazo o dificultan que los inversores inmobiliarios alquilen la unidad a tiempo completo. Esto se debe a que una afluencia de alquileres a corto plazo significa menos opciones de vivienda para los residentes a largo plazo y alquileres potencialmente más altos.

Por ejemplo, en Austin, Texas , solo se permite un alquiler a corto plazo no ocupado por el propietario cada 1000 pies cuadrados. También se requiere una licencia para todos los alquileres vacacionales dentro de la ciudad, ya sea que estén ocupados por el propietario, el propietario esté ausente o se encuentren en un desarrollo multifamiliar.

Otro ejemplo es Lexington, VA , ubicada en el pintoresco valle de Shenandoah, hogar de dos de las mejores universidades del país. Actualmente, la ciudad solo permite alquileres con el propietario presente por hasta 104 noches por año calendario y 45 noches cuando el propietario no está presente.

Además, si está pensando en comprar una casa en una asociación de propietarios (HOA), verifique que los estatutos permitan alquileres a corto plazo. Averigüe qué regulaciones y requisitos de permisos existen actualmente y si hay alguna legislación pendiente.

¿Es una buena ubicación?

“Ubicación, ubicación, ubicación” también es aplicable a las propiedades vacacionales. Deberá considerar destinos con demanda constante, como una ciudad costera popular o una ciudad de montaña.

Estar cerca de un distrito de la ciudad con mucho movimiento o de un lugar famoso también puede aumentar la tasa de ocupación. También puedes intentar estar en una zona con mucho movimiento en todas las estaciones.

Realtor.com enumera algunos de los mercados de viviendas de vacaciones más asequibles en los Estados Unidos con una demanda turística constante.

Estado de la propiedad

Una inspección de la propiedad puede ayudarle a verificar que el precio de venta actual refleje el valor justo de mercado de la casa y las reparaciones necesarias.

Dependiendo de su presupuesto y habilidades, también puede buscar propiedades llave en mano que ya estén amuebladas y que no requieran renovaciones antes de poder aceptar a su primer huésped.

Gestión de propiedades

Además, debes decidir cómo vas a mantener y limpiar la propiedad. Contratar un servicio de limpieza y una empresa de administración de propiedades es la opción más conveniente para la mayoría, pero tiene un costo.

Si está pensando en comprar una propiedad para estancias cortas en una zona rural, es posible que le resulte difícil encontrar un servicio de limpieza fiable. Si necesita encargarse del mantenimiento de la propiedad entre huéspedes, es posible que desee considerar si es la propiedad adecuada para comprar.

Debe adquirir una garantía para el hogar para proteger sus electrodomésticos y sistemas. Esta cobertura puede ser más económica que pagar reparaciones de su propio bolsillo si no tiene un técnico preferido para reparar un fregadero que gotea, un refrigerador que funciona mal o un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado ineficaz.

¿Viajes de negocios o de placer?

También puede decidir atender a un tipo específico de viajero que tenga menos probabilidades de causar daños a la propiedad o recibir quejas molestas de los vecinos.

Por ejemplo, puede buscar propiedades en una gran ciudad o cerca de un centro de convenciones para atraer más viajeros de negocios. Sin embargo, es posible que necesite alojamientos que permitan trabajar de forma remota, como una estación de trabajo e Internet de alta velocidad.

Es más probable que en las zonas turísticas bien desarrolladas haya viajeros turísticos ruidosos que en las ciudades rurales.

Algunos de los otros factores de propiedad que también podría desear incluir para atraer más huéspedes incluyen:

• Apto para personas con discapacidades
• Servicios ecológicos
• Política de cancelación flexible
• Se aceptan mascotas
• Muchos dormitorios y baños.
• Servicios únicos (es decir, cancha de baloncesto, acceso a la playa, jacuzzi)
• Interior actualizado y funcional.
• Cocina bien equipada (es decir, utensilios de cocina de acero inoxidable, utensilios, café y té)

Añadir pequeños detalles puede ayudarle a recibir más comentarios positivos de los huéspedes. Con el tiempo, los comentarios positivos aumentan la probabilidad de que los huéspedes potenciales reserven su alojamiento y su propiedad ocupará un lugar más alto en los resultados de búsqueda de los sitios web de alquileres vacacionales.

Propiedad de doble uso

Deberá determinar si planea quedarse en la propiedad periódicamente. De ser así, es fundamental elegir un plano de planta que se adapte a sus necesidades de viaje, además de contar con un espacio de almacenamiento privado seguro al que no puedan acceder sus invitados.

Al comprar una casa con varios socios inversores, se debe determinar cómo compartir los ingresos y los gastos operativos.

La mejor manera de comprar una propiedad en alquiler para vacaciones

A continuación se muestran varias plataformas que pueden facilitar la compra de una propiedad vacacional que genere ingresos.

Llegó

Arrived permite a todos los inversores comprar acciones fraccionarias en propiedades de alquiler vacacional y de largo plazo en todo Estados Unidos. La inversión mínima comienza en $100, lo cual es asequible y facilita la gestión del riesgo al mantener una cartera diversificada.

Las ofertas recientes de propiedades individuales se encuentran en estas ubicaciones:

• Blue Ridge, Georgia
• Clearwater, Florida
• Ciudad de Lake Havasu, Arizona
• Nashville, Tennessee
• Playa Palm, Florida
• Phoenix, Arizona

Cada anuncio incluye los ingresos por alquiler actuales y la apreciación de la propiedad para calcular el potencial retorno de la inversión. La plataforma inmobiliaria de financiación colectiva tiene un período de inversión promedio de 5 a 7 años, pero no tendrás que administrar la propiedad ni coordinar reparaciones. Para obtener más información, lee nuestra reseña de Arrived Homes .

Por qué nos gusta Arrived

• Inversión mínima tan baja como $100
• Propiedades administradas
• Perspectivas del mercado local

Obtenga más información sobre Arrived

Calle de rendimiento

Yieldstreet es una excelente plataforma para inversores acreditados que buscan una alternativa de inversión adecuada. Además, el servicio ofrece regularmente carteras de bienes raíces, incluidas propiedades vacacionales.

Los inversores no acreditados también pueden invertir a través de esta plataforma con su Fondo Prism. Este vehículo de inversión gestionado tiene una inversión mínima de 2500 USD y ofrece exposición a las ofertas de Yieldstreet en arte, comercio, bienes raíces y pagarés a corto plazo. Consulta nuestra reseña de Yieldstreet para conocer todos los detalles.

Obtenga más información sobre Yieldstreet

Recaudación de fondos

Invertir directamente en alquileres vacacionales es un concepto nuevo en el crowdfunding inmobiliario. Si bien Fundrise no invierte en alquileres a corto plazo, puedes obtener ingresos pasivos con propiedades unifamiliares y multifamiliares.

Las carteras inmobiliarias gestionadas (eREIT) solo requieren una inversión mínima de $10, aunque invertir cantidades mayores le permite desbloquear estrategias avanzadas especializadas en dividendos o apreciación a largo plazo.

Además, los inversores con un alto patrimonio neto pueden acceder a apoyo prioritario y fondos de inversión exclusivos para una cartera seleccionada. Para obtener más detalles, consulte nuestra Reseña de Fundrise .

Por qué nos gusta Fundrise

• Inversión mínima de $10
• Carteras gestionadas
• Múltiples estrategias de inversión

Obtenga más información sobre Fundrise

Ganamos una comisión por los enlaces de socios de Fundrise en WalletHacks.com. No somos clientes de Fundrise. Todas las opiniones son mías.

Sitios web de alquileres vacacionales

Varios sitios web de alquiler de vacaciones ofrecen un mercado en línea que puede ser más fácil que contratar a un agente inmobiliario, revisar los listados de MLS para el mercado deseado o confiar en el boca a boca.

Algunas de las plataformas a considerar incluyen:

• ADN aéreo
• Evolucionar
• Vacasa

Sitios como Realtor.com, Redfin y Zillow también se pueden utilizar para realizar análisis comparativos. En las zonas de vacaciones, muchas propiedades en venta actualmente son alquileres a corto plazo o se han convertido en alquileres a corto plazo.

Por qué nos gusta esta opción

• Encuentre fácilmente alquileres a corto plazo activos
• Las plataformas ofrecen servicios de gestión de propiedades
• Puede comprar propiedades enteras

Pros y contras de comprar alquileres vacacionales

Ser propietario de una propiedad para vacaciones puede parecer un sueño, pero no todo es color de rosa. A continuación, se detallan varios pros y contras que debe tener en cuenta antes de comprar o invertir en alquileres vacacionales.

Ventajas

• Ingresos pasivos: puede obtener ingresos pasivos de una segunda vivienda o de una propiedad en la que invierta a tiempo completo. Estos rendimientos de inversión pueden rivalizar con los de las acciones y superar a los de las cuentas de ahorro y los certificados de depósito que generan intereses.
• Posible uso personal: Es posible vacacionar en las propiedades que posee además de obtener ingresos por alquiler.
• Deducciones fiscales: obtener ingresos por alquiler puede permitirle deducir ciertos gastos en su declaración de impuestos. Estas deducciones ayudan a optimizar los ingresos de su negocio y minimizar los costos de propiedad de una casa de vacaciones.

Contras

• Gastos e impuestos corrientes: los bienes inmuebles son un activo que genera ingresos de manera confiable , aunque existen varios gastos inevitables, como honorarios de administración, impuestos, reparaciones y servicios públicos. Otras inversiones pueden requerir menos mantenimiento y pueden tener márgenes de ganancia más altos.
• Estacionalidad: no es raro que los alquileres vacacionales estén vacíos fuera de temporada alta. Por ejemplo, puede resultar relativamente complicado alquilar casas en la playa desde el Día del Trabajo hasta el Día de los Caídos, cuando el clima es más fresco y las escuelas están en sesión.
• Normas y reglamentos locales: Debes cumplir las normas de la comunidad y del gobierno local para alquileres a corto plazo. Estas incluyen restricciones de ocupación, mantener una apariencia exterior mínima y tener un permiso comercial.

Reflexiones finales

Ganar dinero con alquileres vacacionales puede ser menos estresante que con un alquiler a largo plazo, ya que cambias de inquilino constantemente. También es posible alojarte en la propiedad en las fechas de viaje deseadas o entre huéspedes.
Sin embargo, los alquileres vacacionales no son inversiones libres de riesgos y debes hacer tu debida diligencia para evitar un pozo de dinero o una ubicación impopular. También puedes gestionar fácilmente el riesgo con alquileres vacacionales financiados colectivamente para escalar gradualmente en esta idea de inversión.