¿Cuánto vale mi casa? Cómo tasar su propia vivienda

¿Alguna vez te preguntaste: “¿Cuánto vale mi casa?”

Cuando hacemos un seguimiento de nuestro patrimonio neto , uno de los elementos que tenemos en cuenta es el valor de nuestra vivienda. Lo tenemos en cuenta como compensación por la hipoteca, de lo contrario nuestro patrimonio neto estaría completamente desfasado.

Uno de los desafíos con los valores de las viviendas es que es difícil marcarlos en el mercado.

“Marcar al valor de mercado” significa simplemente asignar un valor en función de lo que el mercado ha determinado que es el precio real. Es fácil cuando se trata de acciones de una empresa que cotiza en bolsa: se negocian todo el tiempo, todos los días. Si desea saber el precio de las acciones de Apple, busque AAPL .

Las casas no son.

Existen “comparables”, que considero que es algo que la gente usa para las tasaciones porque es mejor que nada, pero no son realmente precisos. Incluso si vives en un condominio con unidades idénticas, hay suficiente variación como para que no sea perfecto.

¿Es lo mismo un apartamento de 2 dormitorios y 1 baño en el primer piso que el mismo dormitorio y baño en el piso superior?

¿Cuánto vale el piso superior? Demasiadas variables.

Mi solución para el seguimiento es fijar el valor de la vivienda al precio de compra. Lo voy aumentando si hacemos mejoras, por lo que se trata de un seguimiento eficaz de nuestra base de costos, pero por lo demás no lo toco. Me gusta porque es sencillo y no me importa el valor de la vivienda cuando se trata de nuestro patrimonio neto (lamentablemente, esto es bastante poco común, ya que la mayor parte del patrimonio neto de los estadounidenses está fijado en el valor líquido de la vivienda ).

¿Qué afecta el valor de la vivienda?

Antes de adentrarnos en las tasaciones y los datos, es posible que se pregunte qué factores pueden afectar el valor de su vivienda. Me comuniqué con el Dr. Michael E. Bitter, profesor distinguido de contabilidad de la cátedra Rinker de la Universidad Stetson. Enumeró los siguientes factores como los principales que afectan el valor de una vivienda:

• Barrio/ubicación,
• Tamaño de la casa (por ejemplo, dormitorios y baños),
• Zonificación escolar,
• Tasas de interés hipotecarias,
• Mercados de vivienda regionales y nacionales

Y al vender una casa, otros factores incluyen el atractivo exterior y el precio.

Añade además:

Para la mayoría de los jóvenes profesionales, la vivienda es, con diferencia, el activo más importante (y menos líquido) que poseen. La valoración de su vivienda afecta a su patrimonio neto y a su capacidad de obtener préstamos con garantía hipotecaria.

La tasación también es importante para determinar si tiene un valor de reposición adecuado en su póliza de seguro de vivienda. Dicho esto, si bien es bueno tener una idea razonable del valor de su vivienda, no es fundamental a menos que esté pensando en venderla.

¿Es importante conocer el valor de la vivienda?

Quizás te estés preguntando… ¿por qué es importante saber el valor de nuestra vivienda? Si no la vamos a vender, ¿es realmente importante llevar un registro de ese tipo de cosas?

El profesor Robert Solomon, profesor clínico de Derecho en la Facultad de Derecho de la UC Irvine, explica que hay muchas razones por las que es conveniente saberlo.

Si va a vender, es muy importante. Si va a pedir prestado contra el valor, es algo importante, pero el banco hará el trabajo de valoración por usted y su principal preocupación es la capacidad de pago. Si está cerca de jubilarse o de mudarse, es muy importante.

Si eres más joven, estás criando una familia y esperas vivir en la casa por más de cinco años, es menos significativo, y estimar el valor futuro es útil para determinar la riqueza, pero todo está en el papel y no es tan importante.

Cuando le pregunté si se le daba demasiado importancia al valor de las viviendas, me dijo:

Depende de quién sea usted y de su situación financiera general. El valor de la vivienda y la educación siguen siendo las principales formas de generar riqueza en los Estados Unidos. Si tiene hijos y pocos ahorros, es posible que espere pedir un préstamo contra el valor de la vivienda para pagar la universidad.

Si no tiene hijos o ellos viven solos, es posible que dependa del valor líquido de su vivienda para su jubilación, pero tal vez no. Si piensa mudarse, es posible que se conforme con pagar su hipoteca y tenga suficiente valor líquido para un pago inicial, pero no querrá quedarse sin dinero.

Las circunstancias cambian y el valor de la vivienda es sólo un factor.

Si tiene un motivo específico para saberlo, como un préstamo con garantía hipotecaria, entonces es importante obtener una cifra precisa. Puede que valga la pena pagarle a alguien (y es posible que el banco le obligue a hacerlo) para obtener una evaluación precisa.

Si simplemente desea saberlo para sus necesidades personales, una tasación gratuita suele ser suficiente.

Veamos cuáles son algunas de esas opciones…

Utilice una valoración real

Puede llegar un momento en que necesitemos una tasación de la vivienda, tal vez para un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. En ese caso, trataré eso como una tasación precisa de la vivienda y ajustaré el valor de la misma en la hoja de cálculo.

Por si sirve de algo, si obtenemos una tasación “profesional”, ajustaría el valor de nuestra vivienda a los resultados de esa tasación.

Evaluaciones de impuestos sobre el uso

Esto es lo que utiliza el fisco para evaluar los impuestos a la propiedad , parece razonable utilizar esto para valorar su casa.

El problema de esta cifra es que puedes intentar reducirla para reducir tu carga fiscal, y eso puede significar que su valor sea menor que el precio de venta. Si no tienes problemas con esta discrepancia, parece una buena manera de falsificar un “valor de mercado” cada pocos años.

Recientemente impugnamos nuestra tasación de impuestos a la propiedad en Maryland y obtuvimos una gran reducción, lo que nos permitió ahorrar muchos impuestos. Creo que todo el mundo debería hacer esto para reducir su carga fiscal y, si no quiere hacerlo usted mismo, siempre puede recurrir a una empresa como Ownwell (tiene una presencia geográfica limitada, consulte nuestra reseña de Ownwell ) o contratar un bufete de abogados local que se especialice en ello.

Utilice las tasas históricas de crecimiento del precio medio de la vivienda

Los datos históricos del censo de EE. UU. han demostrado que los precios medios de las viviendas no aumentan tan rápidamente.

En 1940, el precio medio de una vivienda era de 2.938 dólares. (Estas cifras NO se han ajustado a la inflación)

En 2000, el precio medio de una vivienda era 119.600 dólares.

Esto supone una tasa de crecimiento anual de aproximadamente el 6,37 % (si se ajusta a la inflación, la tasa de crecimiento es de apenas el 2,3 %).

Se podría ser más específico a nivel estatal: para Maryland, la tasa de crecimiento es del 6,67 % (es incluso más baja si solo se observa el período 1990-2000, la tasa de crecimiento es de apenas un 2,28 %).

Establezca la tasa de crecimiento en un 6% anual, de modo que tenga un pequeño margen, y luego déjelo así.

Utilice la inflación

Me encanta escuchar historias de personas que compraron casas en 1980 por 30.000 dólares y luego las vendieron 20 años después por una suma considerable. Las cifras aumentan porque todo aumenta en un período de 20 años. 30.000 dólares en enero de 1980 equivalen a 65.000 dólares en enero de 2000 (la forma correcta de pensarlo es que, durante esos 20 años, el poder adquisitivo de un dólar se redujo a la mitad).

¿Cuál es la cifra de inflación que deberíamos utilizar? Creo que el IPC-U (inflación para todos los consumidores urbanos, es decir, todos los artículos excepto alimentos y energía) es probablemente la mejor opción y puedes obtener las cifras de la Oficina de Estadísticas Laborales .

Las cifras de cada mes no son la inflación mensual, sino la inflación de los 12 meses anteriores a ese mes. Por lo tanto, el dato de septiembre de 2017 que muestra un 1,7 % indica que, si se incluye septiembre, la inflación de los 12 meses anteriores fue del 1,7 %.

Si tuviera que usar esto, miraría la cifra de inflación de diciembre de cada año, ajustaría el valor de mi casa una vez al año y listo.

Utilice las herramientas de precios de la vivienda para comprobar

Hay un montón de herramientas que puedes usar para obtener una tasación de vivienda en línea gratuita. Dado que lo haces con fines de seguimiento, no malgastarías dinero en esto.

En cuanto a la precisión, es difícil decirlo. Asegúrese de que la información que tienen sobre su casa sea precisa, incluidos, entre otros, los metros cuadrados, los dormitorios, los baños y la antigüedad de la casa.

Compramos nuestra casa hace cuatro años, por lo que la “precisión” será simplemente un valor porcentual diferente del valor de nuestra casa. Curiosamente, nuestra casa no apareció en muchas de estas herramientas, por lo que no habrá una cifra de precisión.

A continuación se muestran algunas de las herramientas de valoración de viviendas gratuitas más populares que encontré (con algunas salvedades y advertencias):

1. Zillow : es uno de los sitios inmobiliarios más importantes y ofrece un Zestimate, que es una estimación del valor de su vivienda. Puede registrarse para obtener una cuenta, reclamar una vivienda y le enviarán actualizaciones por correo electrónico si su Zestimate cambia. (Precisión del 2,4 %)
2. Redfin – Redfin es tanto un sitio de investigación de bienes raíces como una agencia de corretaje, pero cuando usted reclama su casa puede obtener una estimación del valor de la misma en función de las características de la misma.
   (Precisión: -19,1 %)
3. Realtor.com : a diferencia de otros sitios, que están orientados a las viviendas, realtor.com ofrece búsquedas de viviendas, presupuestos y demás; pero también artículos y videos relacionados con bienes raíces. Tienen una herramienta de presupuesto de viviendas en su sitio, que no requiere que inicies sesión ni solicites una vivienda para ver un presupuesto. Lamentablemente, nuestra casa no estaba en la lista (lo cual es extraño, todos nuestros vecinos están en la lista).
4. eepraisal.com – Extraen datos de diversas fuentes, incluido Zestimate de Zillow, para tomar una decisión. Su herramienta muestra las ventas de los vecinos de una manera conveniente. No tenían una estimación de eppraisal.com para nuestra casa.
5. Trulia – Trulia es similar a Zillow en su diseño y propósito, pero no ofrece una estimación del valor de la vivienda.
6. Calculadora de valor de vivienda de Chase : ingrese su dirección, haga clic en Obtener valor y obtenga una estimación directamente de Chase. No sé qué datos se utilizan en esta herramienta, pero no había ninguna estimación para mi dirección. Busqué una estimación para nuestra vivienda anterior y parecía estar dentro de un rango razonable.
7. ReMax – Como agente inmobiliario, ReMax probablemente quiera vender su casa, pero usted puede usar su herramienta de todos modos. Lamentablemente, por alguna razón nuestra dirección no figura en la lista. La herramienta es fácil de usar, incluye un bonito mapa de Google y usted puede recorrer su vecindario y echar un vistazo a las vitrinas financieras de su vecino.
8. HomeGain ( no use esta herramienta ): detuve el proceso de obtener una estimación del valor de mi casa porque necesitaba que enviaran mi nombre, número de teléfono y correo electrónico a AgentHomeValues.com. No quería que un “agente experto” me diera un “análisis detallado del mercado”. Me saltearía a estos tipos.

Si tuviera que hacer esto, simplemente elegiría Zillow y normalizaría la cifra al precio de compra que hice en el primer año y haría los ajustes. Por lo tanto, si compré una casa por $100,000 y Zillow dijera que vale $50,000, duplicaría el Zestimate de Zillow desde ahora hasta la eternidad.

¿Cómo gestiona el valor de su vivienda en el seguimiento del patrimonio neto?