Cómo invertir en tierras agrícolas

Cuando se trata de invertir, las dos opciones más populares son el mercado de valores y los bienes raíces.

Dentro de cada uno de ellos, hay diferentes clases de activos. En el mercado de valores, existen empresas pequeñas y grandes, nacionales e internacionales. En cada tipo, las empresas que las componen también son bastante diferentes. Puedes evitarte muchos dolores de cabeza comprando simplemente un ETF o un fondo mutuo compuesto por una sola clase o por todo el mercado.

En el caso de los bienes raíces, no es tan sencillo. Existen fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa y ofrecen una buena opción si desea exposición al sector inmobiliario pero no quiere poseer ninguna propiedad.

Pero una clase de activos que me ha fascinado son las tierras agrícolas.

¿Por qué invertir en tierras agrícolas?

Me interesan las tierras agrícolas porque ofrecen una revalorización del capital y un flujo de efectivo. Cuando se invierte en tierras agrícolas, la tierra en sí puede revalorizarse a medida que aumenta el valor de las tierras agrícolas, pero también se puede obtener efectivo de la venta de cultivos o pagos de alquiler.

El USDA publica informes sobre el valor de la tierra periódicamente y el último que vi, de agosto de 2020 , muestra que un acre de tierra de cultivo (toda la propiedad) vale aproximadamente $3160 en 2020 (sin cambios con respecto a 2019):

El valor de las tierras de cultivo, es decir, la tierra en la que se cultivan los cultivos, es ligeramente superior: 4.100 dólares por acre:

Estos valores son a nivel nacional y verá una gran variación en los valores según el estado:

Algunas áreas valen más que otras, como California y el Cinturón del Maíz (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana y Ohio), pero en general es una clase de activo relativamente estable, ya que experimenta una volatilidad mucho menor en comparación con el mercado de valores (lo cual es de esperarse).

Otra razón por la que me interesa es que tiene una baja correlación con el mercado de valores. La gente siempre necesita comida, en los buenos y en los malos tiempos, y por eso el valor de las tierras agrícolas no parece fluctuar mucho con el mercado de valores. Ha tenido rendimientos positivos incluso durante los años malos del mercado de valores.

Por último, como las tierras agrícolas producen alimentos, se benefician de la inflación.

(Otra ventaja oculta de las tierras agrícolas es que a veces instalan torres de telefonía móvil o turbinas eólicas y la granja puede recibir pagos de alquiler por esas unidades).

Cómo invertir en tierras agrícolas

Hay algunas maneras de invertir en tierras de cultivo sin tener que comprarlas yo mismo (no sería un buen agricultor, ni siquiera sería un mal agricultor… sería HORRIBLE).

REIT especializados

La forma más sencilla es invertir en REIT especializados que invierten en tierras agrícolas. Los dos más grandes son Farmland Partners ( FPI ) y Gladstone Land Corporation ( LAND ).

Farmland Partners es una empresa con sede en Denver, Colorado, fundada en 2013 y que posee alrededor de 156.600 granjas en 16 estados de Norteamérica. Poseen granjas en Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Kansas, Luisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Dakota del Sur y Virginia.

Gladstone Land Corporation tiene su sede en Virginia y existe desde 1997. Posee 115 granjas que abarcan 89.128 acres en 10 estados (Arizona, California, Colorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, Carolina del Norte, Oregón, Texas y Washington).

Los REIT especializados son una forma conveniente de invertir en tierras agrícolas porque:

• Cualquiera puede invertir : no es necesario ser un inversor acreditado;
• Las acciones son líquidas , ya que se pueden comprar y vender en el mercado;
• Obtendrá diversificación instantánea : entre estados, granjas, operadores, tipos de cultivos, etc.
• Preparación de impuestos sencilla : dado que se trata de REIT que cotizan en bolsa, es como negociar con cualquier otro valor.

La gran desventaja es que existe un riesgo de mercado. Si el mercado se deteriora y la gente empieza a liquidar, el precio de las acciones puede bajar sin que sea culpa del REIT o de sus operadores. Mientras escribo esto, Farmland Partners cotiza con un descuento respecto de su valor contable. El 17/12/2020, Yahoo Finance tiene su valor contable por acción en $9,57 mientras que la acción cotiza alrededor de $8,73.

Plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas

Si es un inversor acreditado (un patrimonio neto superior a 1.000.000 de dólares o unos ingresos anuales de 200.000 dólares en cada uno de los dos últimos años), puede echar un vistazo a las plataformas de financiación colectiva. A través de estas plataformas puede adquirir la propiedad de una parte de una granja sin tener que comprarla entera.

AcreTrader es la plataforma con la que estoy más familiarizado, ya que he invertido en partes de tres granjas, y te permiten comprar acres de tierras de cultivo con montos mínimos relativamente bajos. Mi primera inversión fue en una granja de cultivos en hileras de Illinois con una turbina eólica: la inversión mínima fue de 5 acciones (4750,50 dólares) con un rendimiento anual neto del 9,2 % (lo que llaman tasa interna de rendimiento neto, TIR). Una de ellas fracasó; puedes leer sobre cómo funcionó aquí .

Con cada inversión, ofrecen una gran cantidad de investigaciones para que puedas investigar un poco más si lo deseas y todo está disponible sin necesidad de que te registres. Revisé AcreTrader si quieres más información.

Obtenga más información sobre AcreTrader

FarmTogether es otra plataforma que te permite invertir en granjas individuales. Todavía no he invertido con ellos, pero sus ofertas tienen un mínimo de $10,000 y pueden usar apalancamiento.

FarmTogether ofrece una opción de propiedad exclusiva. Puedes comprar una granja entera tú mismo si estás dispuesto a invertir más de $1,000,000. Una desventaja del sitio es que te exigen que te registres antes de ver más información (pero es gratis).

Más información: reseña de FarmTogether

Las plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas son excelentes porque:

• Invierta en granjas específicas : podrá participar activamente en la selección de sus inversiones.
• Las tarifas son razonables : la estructura de tarifas estándar del 0,75 % de AcreTrader parece justa
• Usted elige su combinación de crecimiento del capital y flujo de efectivo : diferentes acuerdos ofrecen diferentes estructuras, por lo que puede elegir lo que funcione mejor para usted.

Sin embargo, también hay desventajas:

• El flujo de efectivo es principalmente un ingreso ordinario . Cuando recibe distribuciones, no se trata de ganancias de capital a largo plazo ni de retorno de capital. Los REIT a veces pueden jugar juegos de contabilidad fiscal donde parte de la distribución es la devolución de su dinero, pero no es eso lo que ocurre aquí.
• Tendrá que presentar más formularios de impuestos : al igual que un jugador de béisbol tiene que presentar impuestos en cada estado en el que juega, ahora deberá presentar una declaración de impuestos estatal para cada estado en el que posea una granja. Esto se debe a que está obteniendo ingresos en el estado.
• Altamente ilíquidos : estas inversiones tienen períodos de retención de 5 y 10 años y no hay forma de retirar su dinero.

Obtenga más información sobre FarmTogether

¿Tienes curiosidad por saber cómo se comparan entre sí? Consulta nuestra publicación AcreTrader vs. FarmTogether .

Considero que esta clase de activos es una buena protección frente al mercado. También es divertido invertir en algo diferente.

Obtenga tierras de cultivo gratis

¿Sabías que puedes conseguir terrenos gratis en Estados Unidos ? Esto es más común en el medio oeste, donde te ofrecen incentivos de terrenos gratis con la esperanza de que los desarrolles para convertirlos en algo económicamente viable. En muchas áreas, la industria principal es la agricultura y la ganadería, por lo que podrías continuar con la tendencia y desarrollar la tierra para su uso de esa manera.

Por ejemplo, Flagler, Colorado, está a dos horas al este de Denver y está regalando terrenos a particulares y empresas . El terreno no tiene infraestructura, pero es gratuito y se espera que lo desarrolles. No es para los débiles de corazón, pero si estás ansioso, representa una buena oportunidad para obtener tierras agrícolas gratis.

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