5 maneras de empezar a invertir en bienes raíces con solo $1,000

Cuando el mercado de valores va bien, no mucha gente habla de invertir en bienes raíces.

Pero tiene sentido: en el mercado de valores es más fácil.

Compras algunas acciones, vendes otras y registras las ganancias y las pérdidas en tu declaración. Es aún más fácil si te limitas a una cartera de tres fondos o inviertes en una cuenta de jubilación: ¡mucho menos papeleo!

El mercado inmobiliario es un poco más complicado. Comprar y vender propiedades requiere intermediarios y lleva más tiempo que los pocos segundos que lleva una operación bursátil.

¿Qué pasa si has invertido demasiado en el mercado de valores o simplemente quieres otra clase de activo? ¿Qué pasa si crees que el mercado está sobrevaluado y quieres una cobertura? Y si no es una cobertura, ¿simplemente otra opción?

Los bienes raíces son una gran alternativa de inversión que no es extraña (como los cementerios, que técnicamente también son bienes raíces).

Pero entrar en el mercado de bienes raíces puede ser un desafío y dar mucho miedo. Incluso si opta por la vía de la FHA y solo paga el 3 % de entrada , sigue siendo un desembolso de capital relativamente grande para comenzar. Y hay bastante trabajo y ajetreo involucrados, además de comprometer capital.

Pero hay formas de empezar sin tener que hacer una gran inversión de dinero.

Echemos un vistazo.

Venta al por mayor de bienes raíces

Aprendí por primera vez sobre la venta al por mayor de bienes raíces de la mano de Alex Martínez en el podcast Opt Out Life . El podcast es una fascinante escucha de su breve trayectoria profesional, pero Alex Martínez comenzó vendiendo propiedades al por mayor. Eso es cuando obtienes una propiedad bajo contrato y luego vendes los derechos a otro inversor, que se hace cargo a partir de ahí. El inversor hace las renovaciones y luego la vende o la alquila para generar flujo de efectivo. Te pagan por el contrato. Su primer acuerdo al por mayor le reportó $22,000 por aproximadamente 8 horas de trabajo.

El hecho de que el proyecto dure ocho horas es un poco engañoso, ya que implica mucho más trabajo. Se dedica mucho tiempo a buscar propiedades, establecer contactos con inversores, encontrar propiedades que no funcionan, negociar contratos que no funcionan, etc. Por lo tanto, hay algunos gastos generales que no necesariamente se tienen en cuenta, pero no hay muchos gastos generales financieros.

El desembolso financiero se realizaría en concepto de depósito de garantía requerido en el contrato. Cuando firmas, aceptas comprar la propiedad en una fecha futura. A veces puedes evitar esto si consigues un inversor en unos pocos días, pero eso depende de cada estado. Probablemente quieras tener inversores preparados y saber qué necesitan en un acuerdo.

(A esto también se le llama a veces “observación de bienes raíces” o que usted es un “observador de bienes raíces”; esta publicación en BiggerPockets brinda más detalles )

El verdadero atractivo de esto es que sirve como trampolín. Puedes aprender mucho sobre el negocio inmobiliario convirtiéndote en mayorista o en un perro guardián. Te estás ahorrando gran parte del trabajo preliminar que implica conseguir ofertas, por lo que es probable que los inversores intenten ayudarte a aprender más sobre el negocio. Cuanto mejor calcules los costes de renovación, mejor serás para el inversor. Si quieres hacer esto, te sugiero que inviertas una hora o más en escuchar ese podcast porque Nate y Dana (los anfitriones) también son inversores inmobiliarios (hasta cierto punto) y hacen algunas buenas preguntas.

Gravámenes fiscales

Como dijo una vez Ben Franklin: “…pero en este mundo nada puede decirse con certeza, excepto la muerte y los impuestos”.

En el caso de los bienes raíces, hay una certeza: los impuestos sobre la propiedad . Algunos estados no tienen impuesto sobre la renta, otros no tienen impuesto sobre las ventas, pero no conozco un solo estado que no tenga impuestos sobre la propiedad.

Y cuando la gente no paga su factura de impuestos sobre la propiedad, el gobierno estatal o del condado coloca un gravamen fiscal sobre la propiedad. Luego, como suelen hacer los gobiernos, subasta ese gravamen porque necesita los ingresos fiscales. A la persona que compra el gravamen se le garantiza una tasa de interés, basada en las leyes locales y estatales, sobre esa inversión.

Si el propietario de la propiedad no paga dentro del tiempo asignado, el titular del gravamen fiscal puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad y se coloca en la primera línea de todos, incluidos los hipotecarios. En muchos casos, los bancos pagarán el gravamen porque no quieren perder la casa.

Una vez fui a una subasta de gravámenes fiscales y fue un evento bastante informal. Solo un grupo de personas deambulando por las escaleras de entrada del juzgado del condado. La mayoría estaba hablando por teléfono con sus inversores, pero fue un proceso de licitación bastante informal, menos emocionante que una de esas subastas de instalaciones de almacenamiento que se organizan y que se ven en la televisión.

Ya he hablado sobre la inversión en gravámenes fiscales anteriormente, cuando hablé también de inversiones a corto plazo de bajo riesgo, si quieres leer más.

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Bienes raíces financiados mediante crowdfunding

La financiación colectiva de bienes raíces es una opción relativamente nueva que se puso a disposición gracias a la Ley JOBS. La Ley JOBS, que significa Jumpstart Our Business Startups Act, permite a las empresas recaudar fondos a través de la financiación colectiva. En el caso de los bienes raíces, esto significa que una empresa puede recaudar fondos para una operación a través de las plataformas de financiación colectiva y de inversores individuales como usted y yo. Todavía hay algunas reglas que cumplir, como el número de accionistas, pero esto aumenta la cantidad de personas que pueden participar y la forma en que se les puede solicitar financiación.

Si eres un inversor acreditado, puedes invertir en propiedades individuales. Estas suelen tener un mínimo de más de 1000 dólares, pero muchas están disponibles si puedes comprometer al menos 5000 dólares por operación. Comparto una lista de las mejores plataformas inmobiliarias de financiación colectiva .

Si no es un inversor acreditado, puede invertir en un “eREIT” que selecciona propiedades individuales en las que invertir. Aquí hay una lista de las mejores plataformas CRE para inversores no acreditados .

Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Esta es probablemente la forma más aburrida de invertir en bienes raíces.

Se trata de invertir en un REIT o fondo REIT, como Vanguard REIT ( VGSLX ). Se invierte en empresas que invierten en bienes raíces. Muchos REIT invierten en almacenamiento público o bienes raíces comerciales, como parques corporativos, por lo que su inversión está muy concentrada en una clase de activo inmobiliario específico.

También puedes recurrir a algunos REIT privados disponibles en plataformas como Fundrise . Ofrecen un poco más de variedad en la clase de activos inmobiliarios.

Préstamos de dinero duro

Un préstamo de dinero en efectivo es un préstamo que usted le otorga a un inversor inmobiliario con una propiedad como garantía. Está estructurado como un pagaré, lo que significa que el inversor es de hecho un prestatario y usted no está “invertido” en la propiedad en sí. Usted y el prestatario acuerdan los términos del préstamo (tasa de interés, duración del pagaré, pagos, etc.).

Solo lo he hecho una vez, con alguien que conocía y en quien confiaba, y hasta ahora ha funcionado bien. Las tasas de interés suelen estar en el 11-12 % (cuanto más altas sean las más riesgosas, más bajas las más seguras), pero no soy la mejor persona a la que preguntar cuando se trata de examinar ofertas y encontrarlas. Quiero incluir esta opción ya que está disponible.

Recuerde que no está invirtiendo en propiedades, sino que está prestando dinero a un inversor que le pagará una tasa de rendimiento fija. Sin embargo, se trata de una exposición a bienes raíces.

Una vez que hayas realizado algunas de estas operaciones, es posible que tengas lo suficiente para comenzar a incursionar en operaciones de sindicación inmobiliaria . Es cuando formas parte de un grupo que realiza una inversión. Hay requisitos de capital más altos, no tan bajos como los de los sitios de financiación colectiva, pero hay operaciones más atractivas.